Kiralık Evde Tesisat Arızası: Masrafı Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?
2026-10-16
Antalya'da evlerin önemli bir kısmı kirada ve tesisat arızası, kiracı ile ev sahibi arasındaki en sık tartışma konularından biri. Musluk damlatıyor, lavabo tıkandı, kombi basınç kaybediyor ya da alt kattaki komşunun tavanında bir leke belirdi. Usta çağırmadan önce herkesin aklındaki soru aynı: bu masrafı kim ödeyecek?
Cevap, arızanın türüne ve en önemlisi nedenine bağlı. Bu rehberde Türk Borçlar Kanunu'nun genel çerçevesini, sahada en sık karşılaştığımız arızaların kime ait olduğunu ve tartışmayı baştan önleyen pratik adımları anlatıyoruz. Yazının sonunda hem kiracılar hem ev sahipleri için kısa kontrol listeleri bulacaksınız.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira sözleşmenizdeki özel hükümler ve somut olayın koşulları sonucu değiştirebilir. Uyuşmazlık durumunda bir avukattan destek almanızı öneririz.
Kanunun Temel Kuralı: Olağan Bakım Kiracıya, Kullanılabilirlik Ev Sahibine
Türk Borçlar Kanunu, tesisat arızalarında sorumluluğu iki temel kurala dayandırır:
- Ev sahibinin yükümlülüğü (TBK m. 301): Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Suyu akmayan, gideri çalışmayan ya da ısınmayan bir ev, kullanıma elverişli sayılmaz.
- Kiracının yükümlülüğü (TBK m. 317): Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Kanun bu konuda yerel âdete bakılacağını da belirtir.
Pratikte bu, şöyle bir ayrım demektir: günlük kullanımdan doğan küçük bakım ve kullanım hatasından doğan arızalar kiracıya; eskime, yapısal kusur ve kullanılabilirliği etkileyen büyük arızalar ev sahibine aittir. Kanun ayrıca kiracıya önemli bir görev yükler: kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir arızayı ev sahibine hemen bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olabilir (TBK m. 318).
Arıza Türüne Göre: Kim Öder?
Aşağıdaki ayrım, sahada en sık karşılaştığımız durumlar için genel eğilimi gösterir. Her olayda belirleyici olan, arızanın nedenidir.
Genellikle Kiracıya Ait Olanlar
- Kullanım kaynaklı tıkanıklıklar: Lavabo, duş veya tuvalet giderinde saç, yağ, ıslak mendil, kedi kumu ya da yabancı cisim nedeniyle oluşan tıkanıklıklar. Önleme yollarını lavabo tıkanıklığı rehberimizde anlattık.
- Kombinin yıllık bakımı: Kombi bakımı olağan bakım kapsamında görülür ve çoğu kira sözleşmesinde de kiracıya bırakılır.
- Basınç ayarı ve hava alma: Kombi basıncının tamamlanması ve peteklerin havasının alınması, kullanıcının yapması beklenen işlerdir. Nasıl yapılacağını kombi hava alma rehberimizde adım adım anlattık.
- Küçük sarf parçaları: Conta, süzgeç, perlatör veya duş hortumu gibi kullanımla aşınan küçük parçalar, yerel âdete ve sözleşmeye göre çoğunlukla kiracıya bırakılır.
- Kiracının hatası veya ihmali: Kırılan bir lavabo, zorlanarak bozulan bir batarya ya da evi uzun süre boş bırakırken alınmayan önlemler nedeniyle oluşan hasar.
Genellikle Ev Sahibine Ait Olanlar
- Duvar içi ve zemin altı boru patlamaları: Eskime, korozyon veya işçilik hatası kaynaklı kaçaklar. Bu konuda ayrıntılı bilgi duvar içi boru patlaması yazımızda.
- Ömrünü doldurmuş tesisat: Antalya'nın eski binalarında sık görülen galvaniz borular iç yüzeyden paslanır ve tekrarlayan kaçaklara yol açar. Bunların yenilenmesi kiracının bakım yükümlülüğünü aşar.
- Kombinin ana parça arızaları: Elektronik kart, sirkülasyon pompası, eşanjör veya gaz valfinin yaşlanma ya da üretim kaynaklı arızası.
- Yapısal gider sorunları: Borunun eğim hatası, kırılması, çökmesi ya da kök girmesi gibi nedenlerle oluşan ve kullanımdan bağımsız tıkanıklıklar.
- Termosifon ve sıcak su cihazının eskimesi: Kireç nedeniyle ömrünü doldurmuş bir rezistans veya delinmiş bir tank, olağan kullanım sonucu yıpranmadır.
Bina Yönetimine Ait Olanlar
Su kolonu, ana pis su hattı, rögar, hidrofor, su deposu ve ortak alan tesisatı kat maliklerinin ortak malıdır. Bu hatlardaki arızalar bina yönetimi tarafından giderilir ve masrafı kat maliklerine paylaştırılır. Uygulamada yönetim aidatının içindeki işletme giderleri (temizlik, ortak elektrik, olağan bakım) kiracıya, hidrofor değişimi gibi demirbaş ve yenileme giderleri ise ev sahibine düşer. Ortak hat kaynaklı sorunlar için ortak alan su tesisatı yazımıza bakabilirsiniz.
Gri Alanlar: Nedeni Belli Olmayan Arızalar
Tartışmaların çoğu, arızanın nedeninin net olmadığı durumlarda çıkar. Sahada en sık karşılaştığımız gri alanlar şunlar:
- Musluk ve batarya değişimi: Damlayan bir muslukta sorun basit bir contaysa iş kiracıya düşer. Batarya kireç nedeniyle tamamen ömrünü doldurmuşsa bu olağan yıpranmadır ve genellikle ev sahibinin yükümlülüğüne girer. Ayrımı conta mı batarya mı yazımızda anlattık.
- Klozet iç takımı: Sürekli çalışan bir sifonda flatör veya conta değişimi küçük bakım sayılabilir; iç takımın tamamen değişmesi gerekiyorsa durum değişir. Detaylar klozet sifonu rehberimizde.
- Tekrarlayan tıkanıklık: Aynı gider kısa aralıklarla tekrar tıkanıyorsa sorun büyük ihtimalle kullanımda değil hattın kendisindedir.
Bu durumlarda en adil çözüm, arızayı gideren ustanın nedeni yazılı olarak belirtmesidir. Tıkanıklık açılırken çıkan malzeme, sökülen parçanın durumu veya kamerayla boru içinde görülen hasar, kimin haklı olduğunu çoğu zaman tartışmaya gerek bırakmadan gösterir. Kırmadan boru içi görüntüleme için kameralı hat görüntüleme hizmetimizden yararlanabilirsiniz.
Kombi: Kiralık Evlerde En Sık Tartışılan Cihaz
Isıtma sezonunun başladığı Ekim–Kasım aylarında kombi arızaları kiracı ile ev sahibi arasındaki en yaygın konu haline gelir. Sorumluluk ayrımı genellikle şöyledir:
- Kiracı: Yıllık bakım, basınç takibi, hava alma ve cihazın kullanım kılavuzuna uygun kullanılması.
- Ev sahibi: Yaşlanma veya üretim kaynaklı parça arızaları ve cihazın ekonomik ömrünü doldurması halinde değişimi.
- Kullanım hatası: Kombinin uzun süre basınçsız çalıştırılması, hiç bakım yaptırılmaması veya donma riskine karşı önlem alınmaması gibi nedenlerle oluşan arızalar kiracıya dönebilir.
Burada bakım belgesi kritik bir rol oynar. Bakımını düzenli yaptırdığını belgeleyen bir kiracı, olası bir ana parça arızasında kullanım hatası iddiasına karşı güçlü bir dayanağa sahip olur. Ev sahibi için de aynı belge, cihazın durumunu takip etmenin en kolay yoludur. Bakım ve onarım için kombi bakım hizmetimiz servis raporuyla birlikte yapılır.
Acil Durumda Kiracı Ne Yapmalı?
Kanunun kiracıdan beklediği şey, zararın büyümesini önlemek ve ev sahibini hemen haberdar etmektir. Bir su kaçağı veya boru patlamasında doğru sıra şudur:
- Ana vanayı kapatın. Kaçak elektrik prizlerine veya panoya ulaştıysa sigortayı da kapatın. Ana vananın yerini taşındığınız gün öğrenin.
- Fotoğraf ve video çekin. Suyun kaynağı, yayıldığı alan ve zarar gören eşyalar temizlikten önce kayıt altına alınmalıdır.
- Ev sahibine yazılı bildirin. Telefonla aramanın yanında WhatsApp, SMS veya e-posta ile tarihli bir mesaj gönderin. Yazılı bildirim, hem kanuni yükümlülüğünüzü yerine getirdiğinizin hem de ne zaman haber verdiğinizin kanıtıdır.
- Alt kat ve yönetimi bilgilendirin. Su alt kata ulaştıysa komşuya ve bina yönetimine haber verin. Üst komşudan su geldi yazımız, karşı taraftan bakışı da anlatıyor.
- Ustanın raporunu ve faturasını saklayın. Arızanın nedeni, yapılan işlem ve değişen parçalar yazılı olmalıdır.
Ev sahibine ulaşılamıyor ve zarar büyüyorsa, acil müdahale yaptırmak kiracının da yararınadır. Bu durumda yapılan işin zorunlu olduğunu gösteren fotoğraf, rapor ve faturayı saklamak, masrafın sonradan ev sahibinden talep edilebilmesi için önemlidir. Acil tesisat müdahale hizmetimiz 7/24 çalışır.
Ev Sahibi Arızayı Yaptırmazsa
Kiracı arızayı yazılı olarak bildirdiği halde ev sahibi makul bir süre içinde gidermezse, Türk Borçlar Kanunu kiracıya bazı haklar tanır: ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını veya zararın karşılanmasını isteyebilir. Belirli koşullarda kiracının onarımı kendisinin yaptırıp giderini ev sahibinden talep etmesi de mümkündür.
Ancak bu hakların kullanımı, arızanın türüne ve somut duruma göre değişir. Kiradan kendiliğinden kesinti yapmak, ev sahibi açısından ödenmemiş kira gibi algılanabilir ve uyuşmazlığı büyütebilir. Bu adımı atmadan önce bir avukattan destek almak daha güvenlidir. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuk çoğu zaman tarafları mahkemeye gerek kalmadan uzlaştırır.
Antalya'ya Özgü Durumlar
- Uzakta yaşayan ev sahipleri: Antalya'da çok sayıda daire, şehir dışında veya yurt dışında yaşayan mülk sahiplerine ait. Arızada kime ulaşılacağı ve hangi tutara kadar onay beklenmeden işlem yapılabileceği sözleşmede yazılı olursa, acil durumlarda zaman kaybedilmez.
- Kireçli su ve olağan yıpranma: Antalya'nın kireçli suyu batarya, termosifon rezistansı ve klozet iç takımlarını hızla yıpratır. Bu tür aşınma çoğu zaman olağan kullanımın sonucudur. Önlem olarak kireç filtresi ve arıtma konusunda tarafların anlaşması uzun vadede ikisinin de işine gelir.
- Sezonluk ve yazlık kiralamalar: Uzun süre boş kalan evlerde sifon kuruması, nem ve fark edilmeyen kaçaklar yaygındır. Sezon başında yapılacak bir kontrol, kiracı girmeden sorunları ortaya çıkarır. Yazlık ev tesisat kontrolü yazımız bu konuda yol gösterir.
Tartışmayı Baştan Önleyen Adımlar
Ev Sahipleri İçin
- Kiracı girmeden önce tesisatı kontrol ettirin: kaçak testi, gider akışı, kombi bakımı ve sayaç okuması.
- Teslim tutanağına muslukların, bataryaların, klozetin ve kombinin durumunu fotoğraflarıyla ekleyin.
- Kombinin son bakım tarihini ve ana vananın yerini kiracıya yazılı olarak bildirin.
- Sözleşmeye arıza bildirim yöntemi, acil durumda ulaşılacak kişi ve küçük onarımların sınırı hakkında açık bir madde ekleyin.
Kiracılar İçin
- Taşındığınız gün mevcut kusurları fotoğraflayıp ev sahibine yazılı gönderin; çıkışta bu kayıtlar sizi korur.
- Sayaç endeksini fotoğraflayın ve ana vananın yerini öğrenin.
- Kombi bakımını yaptırın ve servis belgesini saklayın.
- Her arızayı tarihli bir mesajla bildirin, sözlü anlaşmaları da yazıya dökün.
Taşınma sırasında unutulmaması gereken bir nokta daha var: Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Yıllar içinde kireçlenen bir batarya için kiracıdan yenisinin parası istenemez; kırılan bir lavabo ise farklıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kiralık evde kombi bozulursa kim öder?
Kombinin yıllık bakımı ve basınç ayarı, hava alma gibi olağan kullanım işleri genellikle kiracıya aittir. Kart, pompa, eşanjör veya gaz valfi gibi ana parçaların yaşlanma ya da üretim kaynaklı arızası ise kiralananı kullanıma elverişli halde tutma yükümlülüğü nedeniyle ev sahibine düşer. Arıza kiracının kullanım hatasından, örneğin uzun süre basınçsız çalıştırmaktan veya bakımın hiç yaptırılmamasından kaynaklanıyorsa masraf kiracıya dönebilir. Servis raporunda arızanın nedeninin yazılması, tarafların anlaşmasını kolaylaştırır.
Lavabo veya tuvalet tıkanıklığını kiracı mı öder?
Tıkanıklık sifon veya cihaz giderinde, saç, yağ, ıslak mendil ya da yabancı cisim gibi kullanım kaynaklı bir nedenle oluştuysa masraf genellikle kiracıya aittir. Tıkanıklık binanın ana pis su hattında, rögarda ya da borunun eğim hatası, kırılması veya kök girmesi gibi yapısal bir nedenle oluştuysa sorumluluk ev sahibine ya da ortak hatsa bina yönetimine aittir. Nedeni anlamanın en güvenilir yolu, açma sırasında çıkan malzemeye bakmak ve gerekiyorsa kamerayla boru içini görüntülemektir.
Duvar içinde boru patlarsa masrafı kim karşılar?
Duvar içi veya zemin altı borunun eskime, korozyon ya da işçilik hatası nedeniyle patlaması kiracının kullanımından kaynaklanmaz; onarım masrafı ev sahibine aittir. Kiracının görevi, kaçağı fark ettiğinde ana vanayı kapatmak ve ev sahibine hemen bildirmektir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıbı kiraya verene hemen bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olabilir. Alt kattaki komşuya verilen zarar için konut ve kat mülkiyeti sigortaları ayrıca devreye girebilir.
Ev sahibi tesisat arızasını yaptırmazsa kiracı ne yapabilir?
Önce arızayı tarih ve fotoğrafla birlikte yazılı olarak bildirin ve onarım için makul bir süre tanıyın. Ev sahibi bu süre içinde arızayı gidermezse Türk Borçlar Kanunu kiracıya ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını veya zararının karşılanmasını isteme imkânı tanır; belirli koşullarda kiracı onarımı kendisi yaptırıp giderini talep edebilir. Ancak kiradan kendiliğinden kesinti yapmak uyuşmazlığa yol açabileceği için, bu adımı atmadan önce bir avukattan destek almanız önerilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğunu da unutmayın.
Arızanın Nedenini Belgeleyen Servis
Kiracı ile ev sahibi arasındaki tartışmaların çoğu, arızanın nedeni bilinmediği için çıkar. Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez, Lara ve Döşemealtı'nda tıkanıklık açma, kırmadan su kaçağı tespiti ve kombi onarımında, yaptığımız işi ve tespit ettiğimiz nedeni yazılı olarak raporluyoruz. Bu rapor, masrafın kime ait olduğunu konuşurken iki taraf için de ortak bir zemin oluşturur. Bize 0532 694 74 19 numarasından ulaşabilirsiniz. Gizli kaçaklar için kırmadan su kaçağı tespiti, gider sorunları için boru tıkanıklığı açma hizmetlerimize göz atabilirsiniz.
